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2017年7月荆州房地产研究报告

发布时间:2017-08-16  来源:中润泰•地产营销市场研究部  
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第一部分 宏观市场层面


宏观政策:培育租赁市场、房贷四度收紧


九部委联合印发住房租赁新政


2017年7月20日,住房和城乡建设部会同国家发改委、公安部、财政部、国土资源部等九部门近日联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,提出将采取多种措施加快推进租赁住房建设,培育和发展住房租赁市场。住房租赁市场新政的调整激发闲置资产有效供给,从渠道上解决多样化住房需求。


房贷四度收紧 热点城市渐迎零折扣时代 我国房贷利率进入历史最严时期,第一波收紧是减少折扣,第二波提升首付,第三波是全面认房又认贷,第 四波是全面回归基准以上。当前,热点城市正全面进入房贷低折扣甚至“零折扣”时代,且刚刚召开的金融 工作会议显示,房贷利率将继续维持收紧态势。房贷政策逐步收紧,购房门槛及成本均有所增加,一定程度 上抑制投机性置业。


宏观市场:市场趋于理性发展,进入量化调整阶段


一二线城市楼市持续降温


限购、限贷、限价、限售、限商,随着楼市进入“五限时代”,房地产交易量应声而落,房价逐渐趋于理性。楼市最热的一二线城市房价已开始趋于理性,包括厦门、南京在内的城市在7月呈现出房价环比下降的情况。一二线城市7月的成交面积也环比下降。其中,北京成交面积23.9万㎡,相较6月跌幅约6.27%;南京成交 面积64.1万㎡,跌幅约12.67%;广州成交面积达46.7万㎡,跌幅高达36.8%。


对于一线城市来说,市场率先调整,降温作用也相对明显。对于二线城市来说,市场分化严重,7月市场成交小幅上扬。三线城市过去几个月市场异常火爆,目前已略显疲态,成交量有所下滑。


    中观市场:政策多变期,调控作用将逐步显现


    预售备案价格严格审查


    严格执行预售价格申报、申报价格审查和价格变更备案规定;荆州房地产市场监管机构将对申报备案价格进行严格审查,对申报价格明显与市场不符,超过成本较多的,将要求企业说明定价理由,指导开发企业合理定价。


    公积金使用政策调整7月1日起,停止执行又取又贷政策,只能选择其中一项;停止办理非共同还款的直系亲属的互取、互贷、互 还;公积金首套贷款不低于20%,申请二套房公积金贷款不得低于60%,利率上浮10%,禁止第三套贷款申请。


    在16年一系列利好政策的刺激下,荆州楼市一度推向热潮,库存去化周期大大缩减;随着本年度预售价格严控、房贷政策收紧、公积金新政及拆迁政策调整等一系列措施的落地执行将逐渐让市场趋于理性化发展。


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    市场表现:新盘供应有限 各版块区域内竞争相对较小


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第二部分 月度数据分析


1、本月供应成交情况一览

2、本月各区域成交情况分析

3、本月各区域库存情况分析

4、本月各区域新增供应

5、本月开盘项目分析

6、本月土地市场监控


1-1、本月供应成交情况一览


Ø 7月商品房供应量:25581套,面积241.7万㎡

住宅 :供应13413套,面积146.99万 ㎡


非住宅:供应12168套,面积94.71万㎡


Ø 7月商品房住宅成交:2132套,成交面积 23.22万 ㎡,成交均价 5124元/㎡(其中毛坯成交占比88%,精装成交占比12%)


非住宅:成交364套,面积2.77万㎡,成交均价7653元/㎡(其中商业成交面积占比80%,写字楼成交面积占比20%)


1-2、荆州城区近12个月楼市供需分析(住宅)


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本月新增供应15.36万方,月度供应成交比值缩小,预计市场逐渐趋于平衡状态;成交量环比增长21%,成交均价环比降低18%,因本月成交量集中在城东片区,板块均价拉低整体 市场成交均价。


1-3、荆州城区近12个月楼市供需分析(非住宅)


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本月非住宅市场成交量环比下降12%,成交价格基本持平;n 本年度整体成交量大于新增供应,但因前期市场供应过量,去库存压力依然较大n 12个月走势分析,非住宅市场月度均价上下波动较大,市场不同商业形态价格差异较大。


2-1、本月各区域楼盘销售情况(住宅)


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本月城东片区成交占比达到63%,因片区内3个项目集中在6月底及7月份有新增供应入市;n 荆北、城南、武德三大片区本月均供应不足,导致成交量下滑;n 因古城片区无商品房供应成交,本期月报取消该板块数据,细分出农高区板块项目监控。


2-2、本月各区域楼盘销售情况(商业)


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本月城东片区无商业成交,多板块成交量下滑,中心板块成交面积上涨主要是因为某单个项目底商大面积 备案,拉高了板块成交量,但同时拉低了板块成交均价;n  本月以周边片区、荆北新区、沙北新区市场成交为主,市场主力去化即月销10套以上为7个纯商业项目


2-3、本月各区域楼盘销售情况(写字楼/公寓)


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荆州写字楼及公寓产品虽然不多,但本身市场容量有限,现有存量背景下去化速度缓慢,依然 是供过于求的市场格局;n 本月成交量环比有所上涨,价格相对稳定,

2-4、本月各区域市场占比分析

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住宅市场分化严重,本月住宅市场以城东片区为主,其次为中心城区及沙北新区;n  非住宅成交集中在荆北片区、沙北片区及周边片区的纯商业体项目。


3、本月各区域市场库存情况



住宅库存:主城区库存过百套项目仅15个,市场大部分楼盘库存压力较小。


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商业库存:商业库存集中在各片区的大型专业市场

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荆北片区库存代表性项目:百盟光彩商贸城、荆州家居建材大市场n 沙北新区则以义乌小商品城荆州新天地绿地海外滩为主。

SOHO库存:写字楼/公寓产品本地市场需求量有限,去化速度慢

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市场SOHO产品以绿地一期小公馆及写字楼产品库存及荆州新天地SOHO库存为主;n 竹叶山、义乌部分有配套型小公寓;n 城东片区则以尚风尚水写字楼库存为主,现阶段没有推出销售。


4-1、本月新增供应一览


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4-2、本年度新增供应汇总


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本年度共新增70.18万方,其中住宅61.51万方,非住宅8.88万方。



5、本月开盘项目分析


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6、本月土地市场监控


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第三部分 月度典型项目


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商业典型


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SOHO典型


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【片区代表项目】—— 荆北片区


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【片区代表项目】—— 中心片区


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【片区代表项目】—— 城东片区


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第四部分 荆州市场动态


1、本月市场动态一览


金源世纪城】 7月1日,金源世纪城加推2区10#楼,面积105-117㎡,当天基本售罄;

联投国际城】 7月1日起,联投花园洋房新品加推,认筹客户5000抵97折团购优惠;

【龙城怡景园】 7月9日开盘,推出1#、2#楼共计108套房源,面积92-117㎡;

湘荆国际城】 7月16日1-7#楼开盘,推出685套房源,前期内部认购近300套。

【金源世纪城】 7月18日加推201套,当天基本售罄,面积80-138㎡;

【凤冠·景汇园】 7月20日二期新品认筹启幕,5000享20000元优惠,预计9月开盘。


2、待入市项目跟踪


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3、8月入市新盘


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【观澜国际】 认筹2万抵3万,8月13日开盘,本次推量320套。


4、本月市场小结

 

n 成交面:


① 本月住宅项目成交套数2132套,面积23.22万方,环比上月增长率21%。本月精装 环比上月而言,成交量及成交价格基本持平。毛坯增量25%,但由于本月城东片区 成交占比较大,毛坯成交均价有所拉低。

② 本月商业市场成交量环比负增长22%,但成交价格环比增长10%,依然以荆北及沙 北新区为主,写字楼成交环比增长率达131%,价格则环比有所下降。

 

n  库存面:目前荆州市场上商品房总库存约216万方,其中住宅约124万方。按照目前 的市场去化速度,住宅部分库存去化周期仅6-8个月。

 

n   供应面:即将入市项目新增供应量大,且多品牌大盘,预计入市时间将集中在今年 11-12月份;另外在售含2期、3期的11各项目下半年也陆续有新增入市,未来市场 年供应量预估达到345万方。





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